Calcula cuánto pagarás cada mes por tu hipoteca, cuántos intereses suman en total y cómo baja la deuda año a año. Funciona con hipotecas fijas y variables. En las variables viene cargado el último euríbor oficial (3,239 % en octubre de 2026) y tú solo pones el diferencial.
Calculadora de hipoteca
| Año | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés: pagas siempre la misma cuota, pero al principio casi todo es interés y al final casi todo es capital. La fórmula es:
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
- C: capital prestado.
- i: interés mensual, que es el TIN anual dividido entre 12 (un 3 % anual son 0,25 % al mes).
- n: número de cuotas (30 años son 360 cuotas).
Cuánto cambia la cuota según el plazo y el interés
Cuotas para un préstamo de 180.000 €:
| Interés (TIN) | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|
| 2,00 % | 910,59 € | 762,94 € | 665,32 € |
| 2,80 % | 980,35 € | 834,97 € | 739,61 € |
| 3,50 % | 1.043,93 € | 901,12 € | 808,28 € |
| 4,00 % | 1.090,76 € | 950,11 € | 859,35 € |
Alargar el plazo baja la cuota, pero multiplica los intereses. A 30 años y al 3,5 % pagas unos 111.000 € de intereses; a 20 años, unos 70.500 €.
Hipoteca fija, variable o mixta
- Fija: el interés no cambia nunca. Sabes desde el primer día lo que pagarás. Suele tener un tipo inicial más alto.
- Variable: interés = euríbor + diferencial, revisado cada 6 o 12 meses. Si el euríbor sube, sube la cuota. El euríbor pasó del 2,187 % en octubre de 2025 al 3,239 % en octubre de 2026.
- Mixta: unos años a tipo fijo y el resto a variable.
Hay una comparación detallada en euríbor: hipoteca fija o variable, y en cuánta hipoteca puedo pedir verás qué importe te puede conceder el banco según tus ingresos.
Lo que esta calculadora no incluye
- Seguros vinculados (hogar, vida) y otros productos que el banco pide a cambio de bajar el diferencial.
- Comisiones de apertura o de amortización anticipada.
- Gastos de compra: impuestos (ITP o IVA), notaría y registro, que el comprador paga aparte del préstamo.
Para comparar ofertas de verdad, fíjate en la TAE de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que el banco está obligado a darte. La TAE incluye esos costes y el TIN no.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés que se aplica al préstamo y el que determina la cuota. La TAE añade comisiones y algunos gastos y sirve para comparar ofertas. Para calcular la cuota se usa el TIN.
¿Me conviene amortizar anticipadamente?
Amortizar reduce intereses. Si reduces plazo ahorras más intereses; si reduces cuota ganas margen cada mes. Revisa la comisión de amortización de tu contrato: la ley la limita, sobre todo en las hipotecas variables.
¿Cuándo me afecta la subida del euríbor?
En la próxima revisión de tu hipoteca, que suele ser anual o semestral. El banco usa el euríbor publicado un mes o dos antes de la fecha de revisión, según tu escritura.
Fuentes
- Banco de España: tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario (euríbor a un año).
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Actualizado en noviembre de 2026 con los datos oficiales vigentes.